Reklamer
Individuelle investorer ejer mere end 14 millioner ejendomme i USA, omfattende næsten 20 millioner enheder.* For konsulenter indikerer disse tal, at direkte ejendomsinvesteringer kan repræsentere den nuværende nettoformue og fremtidige økonomiske sundhed for et betydeligt antal af deres kunder.
Konsulenter bør vejlede disse klienter i at udvikle en strategi omkring deres ejendomsaktiver som en del af en langsigtet finansiel plan. Fokus på disse tre problemstillinger med klienter, der ejer fast ejendom, kan afdække vigtige overvejelser for at integrere investeringsejendomme i deres formueplan.
“"Ofte tænker rådgivere ikke over at stille disse spørgsmål, fordi de ikke ser fast ejendom som et aktiv, de forvalter på en likvid konto eller depotkonto," siger Rob Johnson, chef for formueforvaltning hos Realized, en platform, der hjælper rådgivere og investorer med at forvalte formue i formuen fra investeringsejendomme. "Men for at opnå holistisk planlægning skal de forstå, hvor kundens aktiver passer ind på tværs af alle deres investeringer."”
For at starte samtalen bør konsulenter bruge tre spørgsmål til at finde ud af, hvilke investeringsejendomme deres kunder måtte have, og hvad de kunne have overvejet at gøre med dem.
1. Hvor passer ejendomssektoren ind i jeres overordnede formueforvaltningsplan?
Konsulenter indleder typisk samtaler med klienter ved at vurdere deres nuværende økonomiske situation og hvordan den påvirker deres kort- og langsigtede mål. Hvis en klient ejer en eller flere ejendomme, er det vigtigt at vurdere, hvordan disse aktiver supplerer mere traditionelle indtægtskilder, og hvilken rolle de kan spille i at opbygge formue over tid.
Nogle klienter har måske en klar idé om den rolle, deres investeringsejendom spiller i deres økonomiske situation, mens andre – typisk dem, der har arvet eller modtaget fast ejendom i en forligsaftale – kan have brug for støtte til at integrere deres holistiske portefølje. Klienter, der stadig er årtier væk fra pensionering, vil sandsynligvis tænke meget anderledes på deres ejendomsbeholdninger end klienter, der er tættere på eller endda i pensionering.
For kunder på ethvert stadie af deres formueforvaltningsrejse er det en god idé at diskutere fordelene ved fast ejendom som investering. Til at begynde med har fast ejendom potentiale til at generere stærke afkast, især da nogle investorer kan være berettiget til relaterede skattefritagelser og fradrag. Det kan også være mindre volatilt end mange andre aktiver, og fordi efterspørgslen efter fast ejendom er stærkt korreleret med voksende økonomier, kan det være en god hedge mod inflation på lang sigt. Tilføj de diversificeringsfordele, der følger med at tilføje endnu en aktivklasse til investeringsmikset, og fordelene ved fast ejendom er svære at afvise.
2. Hvad er nettofortjenesten på din investeringsejendom?
Når det er sagt, kommer direkte ejerskab af fast ejendom med udfordringer. Nummer et: at styre de løbende udgifter til ejendommen, efterfulgt af at holde trit med skatter og forsikringer. "Det er ikke nok blot at have en investeringsejendom og vide, at den genererer en vis indkomst," siger Johnson. "I sidste ende bør enhver ejer af en investeringsejendom foretage en analyse på egen hånd eller i samarbejde med sin finansielle rådgiver af, hvad nettoindkomsten fra den pågældende ejendom er."“
Denne analyse kan være kompliceret på grund af den uregelmæssige karakter af indtægter og udgifter relateret til udlejningsejendomme. For eksempel kan tabet af en lejer resultere i et hul i lejeindtægterne, eller uventede reparationer kan kræve en betydelig udgift, der påvirker den langsigtede omsætning. Det er vigtigt at drøfte disse muligheder med klienter og overveje dem, når man diskuterer det langsigtede indtægtsgenererende potentiale for en ejendom.
Skatter kan også reducere ejendomsindtægter, da pengestrømme og direkte ejendomsindkomst beskattes som regelmæssig indkomst. Og en klient, der planlægger at sælge ejendomme, står over for en betydelig skattebyrde. Overskud fra salg af fast ejendom beskattes som kapitalgevinster, hvilket fører til det sidste vigtige spørgsmål:
3. Er du interesseret i at beholde ejendommen, sælge den eller bytte den til en anden ejendomsinvestering?
Nogle kunder er måske ikke interesserede i at slippe af med deres direkte ejendomsinvestering. Ejendommen kan have sentimental værdi eller generere nok konstant indkomst til at gøre det umagen værd at beholde. Kunder, der vælger fortsat direkte ejerskab af en ejendom, skal naturligvis håndtere den tid, indsats og udgifter, der er forbundet med at vedligeholde den.
At likvidere en ejendom tilbyder en åbenlys fordel: pengene, der kommer fra salget. Mange vælger at gå denne vej, når de nærmer sig pensionsalderen, med det formål at konvertere et illikvidt aktiv til mere likvid ejendom. Desværre kan ugunstige markedsforhold, kapitalgevinstskat på overskud eller begge dele udhule potentielle gevinster.
Men få rådgivere eller klienter er opmærksomme på en tredje mulighed: at bytte direkte ejendomsejerskab med passivt ejerskab i forvaltede porteføljer ved hjælp af en 1031-swap. Disse swaps giver skatteyderne mulighed for at udskyde betaling af kapitalgevinstskat ved salg af en investeringsejendom ved at erstatte den solgte ejendom med en "lignende" ejendom af samme eller højere værdi. Denne strategi kan give mere forudsigelig ejendomsindtægt med mindre risiko og rummer potentiale for bevarelse af formue på tværs af generationer.
I de næste artikler i denne serie vil vi udforske fordele og ulemper ved 1031-børser mere detaljeret. Husk nu, at ejendomsinvesteringer kan være en fremragende del af en diversificeret formueforvaltningsstrategi – og et aktiv, som ingen rådgiver bør ignorere, når de mødes med en klient.
