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Los inversores individuales poseen más de 14 millones de propiedades en los Estados Unidos, que comprenden casi 20 millones de unidades.* Para los consultores, estas cifras indican que las inversiones directas en bienes raíces pueden representar el patrimonio neto actual y la salud financiera futura de un número significativo de sus clientes.
Los asesores deben orientar a estos clientes en el desarrollo de una estrategia para sus activos inmobiliarios como parte de un plan financiero a largo plazo. Centrarse en estos tres aspectos con los clientes que poseen bienes raíces puede revelar consideraciones importantes para integrar las propiedades de inversión en su plan patrimonial.
“A menudo, los asesores no se plantean estas preguntas porque no consideran los bienes raíces como un activo que gestionan en una cuenta líquida o de custodia”, afirma Rob Johnson, director de gestión patrimonial de Realized, una plataforma que ayuda a asesores e inversores a gestionar el patrimonio inmobiliario. “Pero para una planificación integral, necesitan comprender cómo se distribuyen los activos del cliente en el conjunto de sus inversiones”.”
Para iniciar la conversación, los consultores deberían utilizar tres preguntas para averiguar qué propiedades de inversión pueden tener sus clientes y qué han considerado hacer con ellas.
1. ¿Qué lugar ocupa el sector inmobiliario en su plan general de gestión patrimonial?
Los consultores suelen iniciar las conversaciones con los clientes evaluando su situación financiera actual y cómo esta afecta a sus objetivos a corto y largo plazo. Si un cliente posee una o más propiedades, es importante evaluar cómo estos activos complementan las fuentes de ingresos más tradicionales y el papel que pueden desempeñar en la acumulación de patrimonio con el tiempo.
Algunos clientes pueden tener una idea clara del papel que desempeña su propiedad de inversión en su situación financiera, mientras que otros —generalmente aquellos que heredaron o recibieron bienes inmuebles en una herencia— pueden necesitar ayuda para integrar su cartera de inversiones de forma integral. Es probable que los clientes que aún están a décadas de la jubilación tengan una perspectiva muy diferente sobre sus propiedades inmobiliarias que aquellos que están más cerca de la jubilación o ya jubilados.
Para los clientes en cualquier etapa de su gestión patrimonial, es recomendable analizar las ventajas de invertir en bienes raíces. Para empezar, los bienes raíces tienen el potencial de generar altos rendimientos, especialmente porque algunos inversores pueden beneficiarse de exenciones y deducciones fiscales. Además, suelen ser menos volátiles que muchos otros activos y, dado que la demanda de bienes raíces está estrechamente relacionada con el crecimiento económico, pueden ser una buena protección contra la inflación a largo plazo. Si a esto le sumamos la diversificación que supone añadir otra clase de activos a la cartera de inversión, las ventajas de los bienes raíces son innegables.
2. ¿Cuál es el beneficio neto de su propiedad de inversión?
Dicho esto, la propiedad directa de bienes raíces conlleva desafíos. El primero: gestionar los gastos corrientes de la propiedad, seguido de estar al día con los impuestos y el seguro. “No basta con tener una propiedad de inversión y saber que genera algunos ingresos”, afirma Johnson. “En definitiva, todo propietario de una propiedad de inversión debería realizar un análisis por su cuenta o junto con su asesor financiero sobre cuál es el ingreso neto de dicha propiedad”.”
Este análisis puede resultar complejo debido a la naturaleza impredecible de los ingresos y gastos relacionados con las propiedades de alquiler. Por ejemplo, la pérdida de un inquilino puede generar una interrupción en los ingresos por alquiler, o las reparaciones imprevistas pueden suponer un gasto considerable que afecte a los ingresos a largo plazo. Es importante comentar estas posibilidades con los clientes y tenerlas en cuenta al analizar el potencial de generación de ingresos a largo plazo de una propiedad.
Los impuestos también pueden reducir los ingresos inmobiliarios, ya que el flujo de efectivo y los ingresos directos por propiedades se gravan como ingresos ordinarios. Además, un cliente que planea liquidar su patrimonio se enfrenta a una importante carga fiscal. Las ganancias por la venta de bienes inmuebles se gravan como ganancias de capital, lo que nos lleva a la última pregunta importante:
3. ¿Le interesa conservar la propiedad, venderla o intercambiarla por otra inversión inmobiliaria?
Algunos clientes podrían no estar interesados en deshacerse de su inversión inmobiliaria directa. La propiedad podría tener un valor sentimental o generar ingresos suficientes y constantes como para que valga la pena conservarla. Obviamente, los clientes que optan por seguir siendo propietarios directos de una propiedad deben afrontar el tiempo, el esfuerzo y los gastos que implica su mantenimiento.
Liquidar una propiedad ofrece una ventaja evidente: el dinero que se obtiene de la venta. Muchas personas optan por esta vía al acercarse a la jubilación, con el objetivo de convertir un activo ilíquido en una propiedad más líquida. Desafortunadamente, las condiciones desfavorables del mercado, los impuestos sobre las ganancias de capital o ambos factores pueden mermar las ganancias potenciales.
Sin embargo, pocos asesores o clientes conocen una tercera opción: intercambiar la propiedad directa de bienes raíces por la propiedad pasiva en carteras gestionadas mediante un swap 1031. Estos swaps permiten a los contribuyentes aplazar el pago del impuesto sobre las ganancias de capital por la venta de una propiedad de inversión, al reemplazar la propiedad vendida por una propiedad "similar" de igual o mayor valor. Esta estrategia puede proporcionar ingresos inmobiliarios más predecibles con menor riesgo y ofrece el potencial de preservar el patrimonio intergeneracional.
En los próximos artículos de esta serie, analizaremos con mayor detalle las ventajas y desventajas de los intercambios 1031. Por ahora, recuerde que las inversiones inmobiliarias pueden ser una excelente parte de una estrategia diversificada de gestión patrimonial, y un activo que ningún asesor debería ignorar al reunirse con un cliente.
