Advertenties
Particuliere beleggers bezitten meer dan 14 miljoen panden in de Verenigde Staten, bestaande uit bijna 20 miljoen wooneenheden.* Voor adviseurs betekenen deze cijfers dat directe vastgoedinvesteringen het huidige vermogen en de toekomstige financiële gezondheid van een aanzienlijk aantal van hun cliënten kunnen vertegenwoordigen.
Adviseurs zouden deze cliënten moeten begeleiden bij het ontwikkelen van een strategie rondom hun vastgoedbezit als onderdeel van een financieel plan voor de lange termijn. Door met cliënten die vastgoed bezitten op deze drie punten te focussen, kunnen belangrijke overwegingen aan het licht komen voor de integratie van beleggingspanden in hun vermogensplan.
“"Vaak stellen adviseurs deze vragen niet, omdat ze vastgoed niet zien als een belegging die ze beheren in een liquide of beheerde rekening", zegt Rob Johnson, hoofd vermogensbeheer bij Realized, een platform dat adviseurs en beleggers helpt bij het beheren van beleggingsvermogen in vastgoed. "Maar voor een holistische planning moeten ze begrijpen hoe de activa van de cliënt zich verhouden tot al hun beleggingen."”
Om het gesprek op gang te brengen, kunnen adviseurs drie vragen stellen om erachter te komen welke beleggingspanden hun cliënten mogelijk bezitten en wat ze er eventueel mee zouden willen doen.
1. Welke rol speelt de vastgoedsector in uw algehele vermogensbeheerplan?
Adviseurs beginnen gesprekken met cliënten doorgaans met een beoordeling van hun huidige financiële situatie en de invloed daarvan op hun korte- en langetermijndoelen. Als een cliënt één of meerdere onroerende goederen bezit, is het belangrijk om te evalueren hoe deze activa een aanvulling vormen op meer traditionele inkomstenbronnen en welke rol ze kunnen spelen bij het opbouwen van vermogen op de lange termijn.
Sommige cliënten hebben een duidelijk beeld van de rol die hun beleggingspand speelt in hun financiële situatie, terwijl anderen – meestal degenen die onroerend goed hebben geërfd of verkregen via een nalatenschap – ondersteuning nodig hebben om hun algehele portefeuille te integreren. Cliënten die nog tientallen jaren verwijderd zijn van hun pensioen, zullen waarschijnlijk heel anders over hun vastgoedbezit denken dan cliënten die dichter bij hun pensioenleeftijd zijn of er al mee bezig zijn.
Voor cliënten in elke fase van hun vermogensbeheertraject is het verstandig om de voordelen van vastgoed als belegging te bespreken. Om te beginnen heeft vastgoed de potentie om een hoog rendement te genereren, vooral omdat sommige beleggers in aanmerking komen voor gerelateerde belastingvrijstellingen en -aftrekposten. Het kan ook minder volatiel zijn dan veel andere activa, en omdat de vraag naar vastgoed sterk samenhangt met groeiende economieën, kan het op de lange termijn een goede bescherming bieden tegen inflatie. Voeg daar de diversificatievoordelen aan toe die gepaard gaan met het toevoegen van een andere activaklasse aan de beleggingsmix, en de voordelen van vastgoed zijn moeilijk te negeren.
2. Wat is de nettowinst van uw beleggingspand?
Desondanks brengt direct vastgoedbezit ook uitdagingen met zich mee. Ten eerste: het beheren van de lopende kosten van het pand, gevolgd door het bijblijven met belastingen en verzekeringen. "Het is niet voldoende om alleen een beleggingspand te hebben en te weten dat het inkomsten genereert", zegt Johnson. "Uiteindelijk zou elke eigenaar van een beleggingspand zelf, of in overleg met zijn of haar financieel adviseur, moeten analyseren wat het netto-inkomen van dat pand is."“
Deze analyse kan complex zijn vanwege de onvoorspelbare aard van inkomsten en uitgaven met betrekking tot huurwoningen. Het verlies van een huurder kan bijvoorbeeld leiden tot een onderbreking van de huurinkomsten, of onverwachte reparaties kunnen aanzienlijke kosten met zich meebrengen die de inkomsten op lange termijn beïnvloeden. Het is belangrijk om deze mogelijkheden met cliënten te bespreken en hiermee rekening te houden bij het bespreken van het potentiële rendement van een woning op lange termijn.
Belastingen kunnen ook het vastgoedinkomen verlagen, aangezien cashflow en directe inkomsten uit het onroerend goed worden belast als regulier inkomen. Een cliënt die van plan is te liquideren, wordt bovendien geconfronteerd met een aanzienlijke belastingdruk. De winst uit de verkoop van onroerend goed wordt belast als vermogenswinst, wat leidt tot de laatste belangrijke vraag:
3. Bent u geïnteresseerd in het behouden van de woning, het verkopen ervan of het ruilen voor een andere vastgoedinvestering?
Sommige cliënten willen hun directe vastgoedinvestering wellicht niet verkopen. Het pand kan emotionele waarde hebben of voldoende stabiele inkomsten genereren om het behoud ervan de moeite waard te maken. Cliënten die ervoor kiezen om het pand in eigen bezit te houden, moeten uiteraard rekening houden met de tijd, moeite en kosten die het onderhoud ervan met zich meebrengt.
Het verkopen van onroerend goed biedt een duidelijk voordeel: het geld dat de verkoop oplevert. Veel mensen kiezen hiervoor in de aanloop naar hun pensioen, met als doel een illiquide bezitting om te zetten in een meer liquide bezitting. Helaas kunnen ongunstige marktomstandigheden, vermogenswinstbelasting of beide de potentiële winst tenietdoen.
Maar weinig adviseurs of cliënten zijn zich bewust van een derde optie: het ruilen van direct vastgoedbezit voor passief bezit in beheerde portefeuilles met behulp van een 1031-swap. Deze swaps stellen belastingbetalers in staat om de betaling van vermogenswinstbelasting op de verkoop van een beleggingspand uit te stellen door het verkochte pand te vervangen door een "vergelijkbaar" pand van gelijke of hogere waarde. Deze strategie kan zorgen voor een voorspelbaarder vastgoedinkomen met minder risico en biedt de mogelijkheid tot vermogensbehoud voor volgende generaties.
In de volgende artikelen in deze reeks zullen we de voor- en nadelen van 1031-uitwisselingen uitgebreider bespreken. Onthoud voorlopig dat vastgoedinvesteringen een uitstekend onderdeel kunnen zijn van een gediversifieerde vermogensbeheerstrategie – en een activa die geen enkele adviseur mag negeren tijdens een gesprek met een cliënt.
