Advertenties
De chaos in de Chinese vastgoedsector dreigt het toch al gehavende financiële systeem verder te verslechteren. Hier: Lege winkelpanden op de Huaqiangbei-elektronicamarkt in Shenzhen, 12 juli 2022. Jade Gao/AFP via Getty Images.
China geeft tegenstrijdige signalen af over de koers die het wil varen met zijn kwakkelende vastgoedsector, die na jaren van een groeiende zeepbel en algemene economische tegenwind nog steeds op de rand van de ineenstorting staat.
Dakbedekkingsfabrikanten willen projectontwikkelaars ondersteunen nadat de inkomsten op de woningmarkt in de eerste acht maanden van 2022 met ongeveer 301 TP3 TJ op jaarbasis zijn gedaald. Dit doen ze door middel van toonaangevende leningprogramma's en ondersteunende obligaties voor vastgoedbedrijven in moeilijkheden.
Lokale overheden voeren echter alweer beperkingen in op bepaalde woningkopen, slechts enkele dagen nadat ze deze hadden opgeheven.
De schijnbare chaos binnen de sector, die meer dan 301 biljoen biljoen dollar van het Chinese bbp vertegenwoordigt, dreigt het financiële systeem, dat dit jaar al zwaar te lijden heeft gehad onder de Covid-lockdowns die steden in het hele land periodiek lamlegden, verder te verslechteren.
Chinese vastgoedontwikkelaars hebben in de eerste helft van 2022 hun slechtste resultaten in elf jaar tijd behaald. Sommige bouwbedrijven konden een groot deel van hun schulden niet betalen en de ontwikkeling van honderden projecten in het hele land kwam stil te liggen.
De industriële vastgoedsector, waar een groot deel van de infrastructuurstimuleringsmaatregelen van de topman naartoe gaat, presteert ook slecht. Dinsdag voorspelde de HSBC-topman een langer dan verwachte recessie voor de sector, waarvan de correctie al is ingezet, zo gaf hij aan.
“"Het is een snellere en ingrijpendere correctie dan ik had verwacht, of dan wie dan ook had voorzien, en ik denk dat het lang heeft geduurd voordat de situatie echt stabiliseerde", zei CEO Noel Quinn tijdens een conferentie voor Amerikaanse financiële instellingen. "Je kunt nog wel twee jaar extra correctie verwachten."”
De vastgoedcrisis leek in het laatste kwartaal enigszins af te zwakken, na het einde van de twee maanden durende lockdown in Shanghai. In juni daalden de winsten, gemeten aan de hand van de grondoppervlakte, met 181 TP3T, een hoog bedrag voor veel landen, maar in de erbarmelijke Chinese markt mogelijk een teken van herstel van de vraag. Volgens professionele gegevens daalden ze echter met 291 TP3T in juli en 231 TP3T in augustus, wat erop wijst dat de schok van de verlammende lockdown in Shanghai is weggeëbd.
De rol van beleidsmakers die zich met de noodlijdende sector bezighouden, is gedurende het jaar verschoven. Wanbetalingen door projectontwikkelaars – die nog steeds een groot probleem vormen – werden begin dit jaar de belangrijkste kwestie, tenzij huiseigenaren landelijke aandacht wisten te trekken door middel van grootschalige acties om nieuwe hypotheekbetalingen op onvoltooide hypotheken te boycotten.
De directie kondigde een groot aantal nieuwe maatregelen aan om de sector te redden van een vrije val. Bovendien verlaagde de belangrijkste financiële instelling in mei en opnieuw in augustus de rentes op binnenlandse leningen, waardoor de rentes op persoonlijke leningen tot een historisch dieptepunt daalden.
Deze week begonnen noodlijdende projectontwikkelaars te strijden om een deel van de 200 miljard yuan (ongeveer 28 miljard Amerikaanse dollar) die de centrale overheid beschikbaar heeft gesteld voor hypotheken. Volgens de software moeten bedrijven die een lening aanvragen activa als onderpand aanbieden, maar veel bouwers bezitten dergelijke eigendommen niet.
Inheemse overheden hebben een vergelijkbare, formeel erkende valuta ingevoerd.
Deze week begonnen ook enkele grote steden met het versoepelen van de restricties – bedoeld om de sterk stijgende prijzen in te dammen – die sinds 2017 van kracht waren. Maar slechts één dag na de versoepeling kondigden de autoriteiten aan dat de restricties weer van kracht waren, zonder veel uitleg te geven over de herinvoering.
Deze week werden onder andere de steden Qingdao en Suzhou, met elk ongeveer zeven miljoen inwoners, weer toegelaten tot de lockdownmaatregelen. Chinese media citeerden deskundigen die zeiden dat de aanwezigheid van waarnemers in verschillende steden varieerde.
“"De recente crisis is uitgegroeid tot een groot politiek probleem en een vertrouwenscrisis die de regering kan oplossen", schreven analisten van S&P in een recent rapport, verwijzend naar belangrijke functionarissen. "De meest effectieve graadmeter voor de vastberadenheid van de regering zal waarschijnlijk blijken tijdens de viering van het twintigjarig bestaan van het Congres in oktober.".
Volgens Michael Pettis, hoogleraar financiën aan het instituut in Peking, zal de focus op veranderingen in landgebruik, met name tussen Peking en de lokale overheden, waarschijnlijk aanhouden. Lokale overheden, waarvan vele mogelijk schulden hebben, halen het grootste deel van hun financiering uit de kosten van veranderingen in landverwerving, wat de bevordering van winsten stimuleert.
“"China kan het geld niet vinden voor een heropleving van de vastgoedsector, terwijl lokale overheden het geld niet kunnen vinden om toe te kijken hoe de lokale vastgoedmarkten stagneren," merkte hij op.
“"Een van de belangrijkste, aangename ontwikkelingen in China de komende twee jaar zullen waarschijnlijk de conflicten over de verdeling van goederen worden tussen Peking en lokale overheden, en tussen overheden van rijkere gebieden en de bevolking in minder welvarende regio's," aldus Barron's.
“"Beide conflicten ontwikkelen zich doorgaans dramatischer in de vastgoedsector. Wanneer onroerend goed de voornaamste bron van welvaart en rijkdom is, wordt het ook de voornaamste bron van conflicten over de verdeling ervan," zei hij.
