Reklamy
W Stanach Zjednoczonych indywidualni inwestorzy posiadają ponad 14 milionów nieruchomości, składających się z blisko 20 milionów jednostek.* Dla konsultantów liczby te oznaczają, że bezpośrednie inwestycje w nieruchomości mogą odzwierciedlać obecną wartość netto i przyszłą kondycję finansową znacznej liczby ich klientów.
Konsultanci powinni wspierać tych klientów w opracowaniu strategii dotyczącej ich aktywów w nieruchomościach w ramach długoterminowego planu finansowego. Skupienie się na tych trzech kwestiach w przypadku klientów posiadających nieruchomości może ujawnić ważne kwestie dotyczące włączenia nieruchomości inwestycyjnych do ich planu majątkowego.
“Doradcy często nie zadają tych pytań, ponieważ nie postrzegają nieruchomości jako aktywów, którymi zarządzają na rachunku płynnym lub powierniczym” – mówi Rob Johnson, dyrektor ds. zarządzania majątkiem w Realized, platformie, która pomaga doradcom i inwestorom zarządzać majątkiem w nieruchomościach inwestycyjnych. “Ale aby móc kompleksowo planować, muszą zrozumieć, jak aktywa klienta wpisują się we wszystkie jego inwestycje”.”
Na początku rozmowy konsultanci powinni zadać trzy pytania, aby dowiedzieć się, jakie nieruchomości inwestycyjne mogą posiadać ich klienci i co mogliby z nimi zrobić.
1. Jakie miejsce w Twoim ogólnym planie zarządzania majątkiem zajmuje sektor nieruchomości?
Konsultanci zazwyczaj rozpoczynają rozmowy z klientami od oceny ich obecnej sytuacji finansowej i jej wpływu na ich cele krótkoterminowe i długoterminowe. Jeśli klient posiada jedną lub więcej nieruchomości, ważne jest, aby ocenić, w jaki sposób te aktywa uzupełniają bardziej tradycyjne źródła dochodu i jaką rolę mogą odegrać w budowaniu majątku w dłuższej perspektywie.
Niektórzy klienci mogą mieć jasne wyobrażenie o roli, jaką ich nieruchomość inwestycyjna odgrywa w ich sytuacji finansowej, podczas gdy inni – zazwyczaj ci, którzy odziedziczyli lub otrzymali nieruchomość w ramach ugody – mogą potrzebować wsparcia w integracji swojego całościowego portfela. Klienci, którym do emerytury pozostało jeszcze kilkadziesiąt lat, prawdopodobnie będą postrzegać swoje nieruchomości zupełnie inaczej niż klienci, którzy są bliżej emerytury lub nawet już na niej.
Dla klientów na każdym etapie zarządzania majątkiem, dobrym pomysłem jest omówienie korzyści płynących z inwestowania w nieruchomości. Po pierwsze, nieruchomości mają potencjał generowania wysokich zysków, zwłaszcza że niektórzy inwestorzy mogą kwalifikować się do związanych z nimi zwolnień i odliczeń podatkowych. Mogą być również mniej zmienne niż wiele innych aktywów, a ponieważ popyt na nieruchomości jest silnie skorelowany z rozwojem gospodarek, mogą stanowić dobre zabezpieczenie przed inflacją w dłuższej perspektywie. Dodając do tego korzyści dywersyfikacji wynikające z dodania kolejnej klasy aktywów do portfela inwestycyjnego, trudno zignorować zalety nieruchomości.
2. Jaki jest zysk netto z Twojej nieruchomości inwestycyjnej?
Mimo to, bezpośrednie posiadanie nieruchomości wiąże się z wyzwaniami. Po pierwsze: zarządzanie bieżącymi wydatkami związanymi z nieruchomością, a następnie płacenie podatków i ubezpieczeń. “Samo posiadanie nieruchomości inwestycyjnej i świadomość, że generuje ona dochód, to za mało” – mówi Johnson. “Ostatecznie każdy właściciel nieruchomości inwestycyjnej powinien samodzielnie lub we współpracy z doradcą finansowym przeprowadzić analizę dochodu netto z tej nieruchomości”.”
Analiza ta może być skomplikowana ze względu na zmienny charakter dochodów i wydatków związanych z wynajmem nieruchomości. Na przykład, utrata najemcy może spowodować lukę w dochodach z wynajmu, a nieoczekiwane naprawy mogą wymagać znacznych wydatków, które wpłyną na długoterminowe przychody. Ważne jest, aby omówić te możliwości z klientami i uwzględnić je przy omawianiu długoterminowego potencjału generowania dochodu z nieruchomości.
Podatki mogą również zmniejszyć dochody z nieruchomości, ponieważ przepływy pieniężne i bezpośrednie dochody z nieruchomości są opodatkowane jako dochód regularny. Klient planujący likwidację przedsiębiorstwa stoi w obliczu znacznego obciążenia podatkowego. Zyski ze sprzedaży nieruchomości są opodatkowane jako zyski kapitałowe, co prowadzi do ostatniego ważnego pytania:
3. Czy jesteś zainteresowany/a zatrzymaniem nieruchomości, jej sprzedażą lub wymianą na inną inwestycję w nieruchomości?
Niektórzy klienci mogą nie być zainteresowani pozbyciem się swojej bezpośredniej inwestycji w nieruchomości. Nieruchomość może mieć wartość sentymentalną lub generować wystarczająco stały dochód, aby opłacało się ją zatrzymać. Oczywiście klienci, którzy zdecydują się na dalsze posiadanie nieruchomości, muszą liczyć się z czasem, wysiłkiem i wydatkami związanymi z jej utrzymaniem.
Likwidacja nieruchomości oferuje oczywistą korzyść: pieniądze ze sprzedaży. Wiele osób decyduje się na tę drogę, zbliżając się do emerytury, dążąc do przekształcenia niepłynnego aktywa w bardziej płynną nieruchomość. Niestety, niekorzystne warunki rynkowe, podatki od zysków kapitałowych naliczane od zysków, a nawet oba te czynniki, mogą zniweczyć potencjalne zyski.
Jednak niewielu doradców i klientów zna trzecią opcję: zamianę bezpośredniego posiadania nieruchomości na własność pasywną w zarządzanych portfelach za pomocą transakcji swap 1031. Transakcje te pozwalają podatnikom odroczyć zapłatę podatku od zysków kapitałowych ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej poprzez zastąpienie sprzedanej nieruchomości “podobną” nieruchomością o równej lub wyższej wartości. Strategia ta może zapewnić bardziej przewidywalny dochód z nieruchomości przy mniejszym ryzyku i niesie ze sobą potencjał zachowania majątku międzypokoleniowego.
W kolejnych artykułach z tej serii omówimy szczegółowo zalety i wady wymian 1031. Na razie pamiętaj, że inwestycje w nieruchomości mogą być doskonałym elementem zdywersyfikowanej strategii zarządzania majątkiem – i aktywem, którego żaden doradca nie powinien ignorować podczas spotkania z klientem.
