Reclame
Investitorii individuali dețin peste 14 milioane de proprietăți în Statele Unite, inclusiv aproape 20 de milioane de unități.* Pentru consultanți, aceste cifre indică faptul că investițiile imobiliare directe pot reprezenta averea netă actuală și sănătatea financiară viitoare a unui număr semnificativ de clienți.
Consultanții ar trebui să îndrume acești clienți în dezvoltarea unei strategii în jurul activelor lor imobiliare, ca parte a unui plan financiar pe termen lung. Concentrarea asupra acestor trei aspecte cu clienții care dețin proprietăți imobiliare poate dezvălui considerații importante pentru integrarea proprietăților de investiții în planul lor de investiții.
“Adesea, consilierii nu se gândesc să pună aceste întrebări pentru că nu văd proprietățile imobiliare ca pe un activ pe care îl gestionează într-un cont lichid sau de custodie”, spune Rob Johnson, șeful departamentului de administrare a averii la Realized, o platformă care ajută consilierii și investitorii să gestioneze averea imobiliară de investiții. “Dar pentru o planificare holistică, trebuie să înțeleagă unde se încadrează activele clientului în toate investițiile sale.”
Pentru a începe conversația, consultanții ar trebui să folosească trei întrebări pentru a afla ce proprietăți de investiții ar putea deține clienții lor și ce ar fi putut lua în considerare să facă cu acestea.
1. Unde se încadrează sectorul imobiliar în planul dumneavoastră general de gestionare a averii?
Consultanții încep de obicei conversațiile cu clienții prin evaluarea situației lor financiare actuale și a modului în care aceasta le afectează obiectivele pe termen scurt și lung. Dacă un client deține una sau mai multe proprietăți, este important să se evalueze modul în care aceste active completează sursele de venit mai tradiționale și rolul pe care îl pot juca în construirea averii în timp.
Unii clienți pot avea o idee clară despre rolul pe care îl joacă proprietățile lor de investiții în situația lor financiară, în timp ce alții – de obicei cei care au moștenit sau au primit proprietăți imobiliare printr-o înțelegere – pot avea nevoie de sprijin pentru a-și integra portofoliul holistic. Clienții care sunt încă la zeci de ani distanță de pensionare vor gândi probabil despre proprietățile lor imobiliare foarte diferit față de clienții care sunt mai aproape de pensionare sau chiar în această perioadă.
Pentru clienții aflați în orice etapă a parcursului lor în gestionarea averii, este o idee bună să discute despre beneficiile investițiilor imobiliare. Pentru început, imobiliarele au potențialul de a genera randamente solide, mai ales că unii investitori se pot califica pentru scutiri și deduceri fiscale aferente. De asemenea, pot fi mai puțin volatile decât multe alte active și, deoarece cererea de imobiliare este puternic corelată cu economiile în expansiune, pot fi o bună protecție împotriva inflației pe termen lung. Adăugați beneficiile diversificării care vin odată cu adăugarea unei noi clase de active la mixul de investiții, iar avantajele imobiliarelor sunt greu de ignorat.
2. Care este profitul net al proprietății dumneavoastră de investiții?
Acestea fiind spuse, deținerea directă a unei proprietăți imobiliare vine cu provocări. Numărul unu: gestionarea cheltuielilor curente ale proprietății, urmată de respectarea impozitelor și a asigurărilor. “Simplul fapt de a deține o proprietate de investiții și de a ști că aceasta generează un anumit venit nu este suficient”, spune Johnson. “În cele din urmă, fiecare proprietar de proprietate de investiții ar trebui să facă o analiză, pe cont propriu sau împreună cu consultantul său financiar, cu privire la venitul net obținut din proprietatea respectivă.”
Această analiză poate fi complicată din cauza naturii neregulate a veniturilor și cheltuielilor legate de proprietățile închiriate. De exemplu, pierderea unui chiriaș poate duce la o diferență în veniturile din chirii sau reparațiile neașteptate pot necesita o cheltuială semnificativă care are impact asupra veniturilor pe termen lung. Este important să discutați aceste posibilități cu clienții și să le luați în considerare atunci când discutați despre potențialul de generare de venituri pe termen lung al unei proprietăți.
Impozitele pot reduce, de asemenea, veniturile din proprietăți imobiliare, fluxul de numerar și veniturile directe din proprietăți fiind impozitate ca venituri regulate. Iar un client care intenționează să lichideze se confruntă cu o povară fiscală semnificativă. Profiturile din vânzarea de proprietăți imobiliare sunt impozitate ca câștiguri de capital, ceea ce duce la ultima întrebare importantă:
3. Sunteți interesat să păstrați proprietatea, să o vindeți sau să o schimbați cu o altă investiție imobiliară?
Este posibil ca unii clienți să nu fie interesați să scape de investiția lor imobiliară directă. Proprietatea poate avea valoare sentimentală sau poate genera suficiente venituri constante pentru a merita păstrarea ei. Evident, clienții care optează pentru continuarea deținerii directe a unei proprietăți trebuie să se confrunte cu timpul, efortul și cheltuielile implicate în întreținerea acesteia.
Lichidarea unei proprietăți oferă un beneficiu evident: banii proveniți din vânzare. Multe persoane aleg să meargă pe această cale pe măsură ce se apropie de pensionare, urmărind să transforme un activ nelichid într-o proprietate mai lichidă. Din păcate, condițiile nefavorabile de piață, impozitele pe câștigurile de capital suportate din profituri sau ambele pot eroda potențialele câștiguri.
Însă puțini consilieri sau clienți sunt conștienți de o a treia opțiune: schimbarea proprietății imobiliare directe cu proprietatea pasivă în portofolii gestionate folosind un swap 1031. Aceste swap-uri permit contribuabililor să amâne plata impozitului pe câștigurile de capital din vânzarea unei proprietăți de investiții prin înlocuirea proprietății vândute cu o proprietate “similară” de valoare egală sau mai mare. Această strategie poate oferi venituri imobiliare mai previzibile, cu un risc mai mic și prezintă potențialul de conservare a averii intergeneraționale.
În următoarele articole din această serie, vom explora mai detaliat avantajele și dezavantajele burselor 1031. Deocamdată, rețineți că investițiile imobiliare pot fi o parte excelentă a unei strategii diversificate de gestionare a averii - și un atu pe care niciun consultant nu ar trebui să îl ignore atunci când se întâlnește cu un client.
