Реклама
Индивидуальные инвесторы владеют более чем 14 миллионами объектов недвижимости в Соединенных Штатах, что составляет почти 20 миллионов единиц*. Для консультантов эти цифры указывают на то, что прямые инвестиции в недвижимость могут отражать текущее состояние и будущее финансовое благополучие значительного числа их клиентов.
Консультанты должны помочь этим клиентам разработать стратегию в отношении их активов в сфере недвижимости в рамках долгосрочного финансового плана. Сосредоточение внимания на этих трех вопросах при работе с клиентами, владеющими недвижимостью, может выявить важные аспекты для интеграции инвестиционной недвижимости в их план управления капиталом.
“Часто консультанты не задумываются над этими вопросами, потому что не рассматривают недвижимость как актив, которым они управляют на ликвидном или депозитарном счете”, — говорит Роб Джонсон, руководитель отдела управления активами в Realized, платформе, которая помогает консультантам и инвесторам управлять инвестиционным капиталом в сфере недвижимости. “Но для комплексного планирования им необходимо понимать, как активы клиента распределяются между всеми его инвестициями”.”
Для начала разговора консультантам следует задать три вопроса, чтобы выяснить, какими инвестиционными активами могут владеть их клиенты и что они могли бы с ними делать.
1. Какое место занимает сектор недвижимости в вашем общем плане управления капиталом?
Как правило, консультанты начинают беседу с клиентами с оценки их текущего финансового положения и того, как оно влияет на их краткосрочные и долгосрочные цели. Если клиент владеет одним или несколькими объектами недвижимости, важно оценить, как эти активы дополняют более традиционные источники дохода и какую роль они могут сыграть в накоплении богатства с течением времени.
Некоторые клиенты могут четко представлять себе роль своей инвестиционной недвижимости в своем финансовом положении, в то время как другим – как правило, тем, кто унаследовал недвижимость или получил ее в наследство – может потребоваться помощь в формировании целостного инвестиционного портфеля. Клиенты, которым до пенсии еще несколько десятилетий, скорее всего, будут относиться к своим инвестициям в недвижимость совсем иначе, чем клиенты, которые уже близки к пенсии или даже находятся на ней.
Для клиентов на любом этапе управления капиталом полезно обсудить преимущества недвижимости как инвестиции. Во-первых, недвижимость имеет потенциал для получения высокой доходности, особенно с учетом того, что некоторые инвесторы могут претендовать на соответствующие налоговые льготы и вычеты. Кроме того, она может быть менее волатильной, чем многие другие активы, и, поскольку спрос на недвижимость тесно коррелирует с растущей экономикой, она может служить хорошей защитой от инфляции в долгосрочной перспективе. Добавьте к этому преимущества диверсификации, которые дает добавление еще одного класса активов в инвестиционный портфель, и преимущества недвижимости трудно переоценить.
2. Какова чистая прибыль от вашей инвестиционной недвижимости?
Тем не менее, прямое владение недвижимостью сопряжено с трудностями. Во-первых: управление текущими расходами на содержание объекта, а затем – своевременное уплата налогов и страховых взносов. “Просто наличие инвестиционной недвижимости и знание того, что она приносит доход, недостаточно”, – говорит Джонсон. “В конечном итоге, каждый владелец инвестиционной недвижимости должен самостоятельно или совместно со своим финансовым консультантом провести анализ чистого дохода от этой недвижимости”.”
Этот анализ может быть сложным из-за нестабильного характера доходов и расходов, связанных с арендной недвижимостью. Например, потеря арендатора может привести к перерыву в арендном доходе, или неожиданный ремонт может потребовать значительных затрат, которые повлияют на долгосрочную доходность. Важно обсудить эти возможности с клиентами и учесть их при обсуждении долгосрочного потенциала объекта недвижимости в плане получения дохода.
Налоги также могут уменьшить доход от недвижимости: денежный поток и прямой доход от недвижимости облагаются налогом как обычный доход. А клиент, планирующий ликвидацию, сталкивается со значительным налоговым бременем. Прибыль от продажи недвижимости облагается налогом как прирост капитала, что приводит к последнему важному вопросу:
3. Вас интересует сохранение недвижимости, ее продажа или обмен на другую инвестицию в недвижимость?
Некоторые клиенты могут не хотеть избавляться от своих прямых инвестиций в недвижимость. Недвижимость может иметь сентиментальную ценность или приносить достаточно стабильный доход, чтобы оправдать её сохранение. Очевидно, что клиенты, которые выбирают дальнейшее прямое владение недвижимостью, должны учитывать время, усилия и расходы, связанные с её содержанием.
Продажа недвижимости дает очевидную выгоду: деньги, полученные от продажи. Многие люди выбирают этот путь, приближаясь к пенсионному возрасту, стремясь превратить неликвидный актив в более ликвидную недвижимость. К сожалению, неблагоприятные рыночные условия, налоги на прирост капитала, взимаемые с прибыли, или и то, и другое могут снизить потенциальную прибыль.
Однако лишь немногие консультанты или клиенты знают о третьем варианте: обмене прямого владения недвижимостью на пассивное владение в управляемых портфелях с использованием свопа по статье 1031. Такие свопы позволяют налогоплательщикам отсрочить уплату налога на прирост капитала при продаже инвестиционной недвижимости, заменив проданную недвижимость “аналогичной” недвижимостью равной или большей стоимости. Эта стратегия может обеспечить более предсказуемый доход от недвижимости с меньшим риском и имеет потенциал для сохранения богатства в межпоколенческом порядке.
В следующих статьях этой серии мы более подробно рассмотрим преимущества и недостатки обмена по статье 1031. А пока помните, что инвестиции в недвижимость могут стать отличной частью диверсифицированной стратегии управления капиталом – и активом, который ни один консультант не должен игнорировать при встрече с клиентом.
