Огласи
Индивидуални инвеститори поседују више од 14 милиона некретнина у Сједињеним Државама, што обухвата скоро 20 милиона јединица.* За консултанте, ови бројеви указују на то да директне инвестиције у некретнине могу представљати тренутну нето вредност и будуће финансијско здравље значајног броја њихових клијената.
Консултанти би требало да воде ове клијенте у развоју стратегије у вези са њиховим некретнинама као делом дугорочног финансијског плана. Фокусирање на ова три питања код клијената који поседују некретнине може открити важна разматрања за интегрисање инвестиционих некретнина у њихов план богатства.
“Често саветници не размишљају о постављању ових питања јер не виде некретнине као имовину којом управљају на ликвидном или старатељском рачуну”, каже Роб Џонсон, шеф управљања богатством у Realized-у, платформи која помаже саветницима и инвеститорима да управљају богатством инвестиционих некретнина. “Али за холистичко планирање, они морају да разумеју где се имовина клијента уклапа у сва њихова улагања.”
Да би започели разговор, консултанти би требало да користе три питања како би сазнали које инвестиционе некретнине њихови клијенти можда имају и шта би могли да ураде са њима.
1. Где се сектор некретнина уклапа у ваш укупни план управљања богатством?
Консултанти обично започињу разговоре са клијентима проценом њихове тренутне финансијске ситуације и како она утиче на њихове краткорочне и дугорочне циљеве. Ако клијент поседује једну или више некретнина, важно је проценити како та имовина допуњује традиционалније изворе прихода и улогу коју могу играти у изградњи богатства током времена.
Неки клијенти могу имати јасну представу о улози коју њихова инвестициона некретнина игра у њиховој финансијској ситуацији, док другима – обично онима који су наследили или добили некретнине у нагодби – може бити потребна подршка да интегришу свој холистички портфолио. Клијенти који су још увек деценијама удаљени од пензије вероватно ће размишљати о својим некретнинама веома другачије од клијената који су ближи или чак у пензији.
За клијенте у било којој фази њиховог пута управљања богатством, добра је идеја да разговарају о предностима некретнина као инвестиције. За почетак, некретнине имају потенцијал да генеришу високе приносе, посебно зато што неки инвеститори могу да се квалификују за повезана пореска ослобођења и одбитке. Такође могу бити мање волатилне од многих других средстава, а пошто је потражња за некретнинама снажно повезана са економијама у развоју, могу бити добра заштита од инфлације на дужи рок. Додајте томе предности диверзификације које долазе са додавањем још једне класе имовине у инвестициони микс, и предности некретнина је тешко занемарити.
2. Колика је нето добит од ваше инвестиционе некретнине?
Уз то речено, директно власништво над некретнинама долази са изазовима. Број један: управљање текућим трошковима некретнине, а затим праћење пореза и осигурања. “Само поседовање инвестиционе некретнине и сазнање да она генерише неки приход није довољно”, каже Џонсон. “На крају крајева, сваки власник инвестиционе некретнине требало би да уради анализу сам или у сарадњи са својим финансијским саветником о томе колики је нето приход од те некретнине.”
Ова анализа може бити компликована због нестабилне природе прихода и расхода везаних за изнајмљивање некретнина. На пример, губитак закупца може довести до пада прихода од закупнине, или неочекиване поправке могу захтевати значајан трошак који утиче на дугорочне приходе. Важно је разговарати о овим могућностима са клијентима и узети их у обзир када се разговара о дугорочном потенцијалу некретнине за генерисање прихода.
Порези такође могу смањити приход од некретнина, при чему се новчани ток и директни приходи од имовине опорезују као редован приход. А клијент који планира да изврши ликвидацију суочава се са значајним пореским теретом. Добит од продаје некретнина опорезује се као капитални добитак, што доводи до последњег важног питања:
3. Да ли сте заинтересовани да задржите некретнину, продате је или је замените за другу инвестицију у некретнине?
Неки клијенти можда нису заинтересовани да се реше своје директне инвестиције у некретнине. Некретнина може имати сентименталну вредност или генерисати довољно константан приход да би се исплатило задржати је. Очигледно је да клијенти који се одлуче за континуирано директно власништво над некретнином морају се носити са временом, трудом и трошковима потребним за њено одржавање.
Ликвидација некретнине нуди очигледну корист: новац који долази од продаје. Многи појединци се одлучују за овај пут како се приближавају пензији, циљајући да неликвидну имовину претворе у ликвиднију. Нажалост, неповољни тржишни услови, порези на капиталну добит настали на профит или обоје могу умањити потенцијалну добит.
Али мало саветника или клијената је свесно треће опције: замена директног власништва над некретнинама за пасивно власништво у управљаним портфолијима коришћењем 1031 замене. Ове замене омогућавају пореским обвезницима да одложе плаћање пореза на капиталну добит од продаје инвестиционе некретнине заменом продате некретнине “сличном” некретнином једнаке или веће вредности. Ова стратегија може да обезбеди предвидљивији приход од некретнина са мањим ризиком и носи потенцијал за међугенерацијско очување богатства.
У наредним чланцима ове серије, детаљније ћемо истражити предности и мане 1031 берзи. За сада, запамтите да инвестиције у некретнине могу бити одличан део диверзификоване стратегије управљања богатством – и предност коју ниједан саветник не би требало да игнорише приликом састанка са клијентом.
