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Investidores individuais possuem mais de 14 milhões de propriedades nos Estados Unidos, compreendendo quase 20 milhões de unidades.* Para consultores, esses números indicam que os investimentos imobiliários diretos podem representar o patrimônio líquido atual e a saúde financeira futura de um número significativo de seus clientes.
Os consultores devem a esses clientes formar uma estratégia em torno de seus ativos imobiliários como parte de um plano financeiro de longo prazo. Concentrar-se nessas três questões com clientes que possuem imóveis pode revelar considerações importantes para a integração de propriedades para investimento em seu plano de patrimônio.
“Muitas vezes, os consultores não pensam em fazer essas perguntas porque não veem os imóveis como um ativo que estão gerenciando em uma conta líquida ou de custódia”, diz Rob Johnson, chefe de gestão de patrimônio da Realized, uma plataforma que ajuda consultores e investidores a gerenciar a riqueza de propriedades de investimento. “Mas, para um planejamento holístico, eles precisam entender a localização dos ativos do cliente em todos os seus investimentos.”
Para iniciar a conversa, os consultores devem usar três perguntas para descobrir quais propriedades de investimento seus clientes podem ter e o que eles poderiam ter considerado fazer com elas.
1. Onde o setor imobiliário se encaixa no seu plano de gestão de patrimônio como um todo?
Os consultores geralmente iniciam conversas com os clientes avaliando sua situação financeira atual e como isso afeta seus objetivos de curto e longo prazo. Se um cliente possui um ou mais imóveis, é importante avaliar como esses ativos complementam as fontes de renda mais tradicionais e o papel que podem desempenhar na construção de riqueza ao longo do tempo.
Alguns clientes podem ter uma ideia clara do papel que sua propriedade de investimento desempenha em sua situação financeira, enquanto outros – geralmente aqueles que herdaram ou receberam imóveis em um acordo – podem precisar de suporte para integrar seu portfólio holístico. Os clientes que ainda estão a décadas da aposentadoria provavelmente pensarão sobre suas propriedades imobiliárias de maneira muito diferente dos clientes que estão mais próximos ou até mesmo na aposentadoria.
Para clientes em qualquer estágio de sua jornada de gestão de patrimônio, é uma boa ideia falar sobre os benefícios dos imóveis como investimento. Para começar, o setor imobiliário tem o potencial de gerar bons retornos, especialmente porque alguns investidores podem se qualificar para isenções e deduções fiscais relacionadas. Também pode ser menos volátil do que muitos outros ativos e, como a demanda por imóveis está fortemente correlacionada com economias em expansão, pode ser uma boa proteção contra a inflação no longo prazo. Acrescente os benefícios da diversificação que vêm com a adição de outra classe de ativos ao mix de investimentos, e as vantagens do setor imobiliário são difíceis de descartar.
2. Qual é o lucro líquido de sua propriedade de investimento?
Dito isto, a propriedade imobiliária direta vem com desafios. Número um: gerenciar as despesas contínuas de propriedade, seguido de ficar em dia com impostos e seguros. “Apenas ter uma propriedade de investimento e saber que está gerando alguma renda não é suficiente”, diz Johnson. “Em última análise, todo proprietário de propriedade de investimento deve fazer uma análise por conta própria ou em conjunto com seu consultor financeiro sobre qual é o lucro líquido dessa propriedade.”
Essa análise pode ser complicada devido à natureza irregular das receitas e despesas relacionadas aos imóveis alugados. Por exemplo, a perda de um inquilino pode resultar em uma lacuna na receita de aluguel ou reparos inesperados podem exigir uma despesa significativa que afeta a receita de longo prazo. É importante conversar sobre essas possibilidades com os clientes e considerá-las ao discutir o potencial de geração de renda de um imóvel a longo prazo.
Os impostos também podem reduzir a renda imobiliária, com o fluxo de caixa e a receita da propriedade imobiliária direta tributada como renda regular. E um cliente que planeja liquidar enfrenta uma carga tributária significativa. Os lucros da venda de imóveis são tributados como ganhos de capital, o que leva à última pergunta importante:
3. Tem interesse em manter o imóvel, liquidá-lo ou trocá-lo por outro investimento imobiliário?
Alguns clientes podem não ter interesse em se livrar de seu investimento imobiliário direto. A propriedade pode ter valor sentimental ou gerar renda consistente suficiente que valha a pena manter. Obviamente, os clientes que optam pela propriedade direta continuada de uma propriedade devem enfrentar o tempo, o esforço e as despesas envolvidas na manutenção dela.
A liquidação de um imóvel traz um benefício óbvio: o dinheiro que vem da venda. Muitos indivíduos optam por seguir esse caminho à medida que se aproximam da aposentadoria, com o objetivo de converter um ativo ilíquido em maior liquidez. Infelizmente, condições de mercado desfavoráveis, impostos sobre ganhos de capital incorridos sobre os lucros ou ambos podem corroer os ganhos potenciais.
Mas poucos consultores ou clientes estão cientes de uma terceira opção: trocar a propriedade imobiliária direta pela propriedade passiva em carteiras gerenciadas usando uma troca 1031. Essas trocas permitem que os contribuintes adiem o pagamento de impostos sobre ganhos de capital da venda de uma propriedade para investimento, substituindo a propriedade vendida por uma propriedade “similar” de valor igual ou superior. Essa estratégia pode fornecer receitas mais previsíveis de imóveis com menos risco e carrega o potencial de preservação da riqueza intergeracional.
Nos próximos artigos desta série, exploraremos os prós e contras de 1031 exchanges com mais detalhes. Por enquanto, lembre-se de que os investimentos imobiliários podem ser uma excelente parte de uma estratégia diversificada de gestão de patrimônio – e um ativo que nenhum consultor deve ignorar ao se reunir com um cliente.
